하우스푸어의 실상과 극복 방법
로컬세계
kmjh2001@daum.net | 2014-09-04 18:00:00
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하우스푸어들의 비참한 현실
서울 은평구 응암동에 살고 있는 P씨는 속이 타들어간다. 그는 응암동의 집이 재개발에 들어가면서 이주비를 받아 다른 지역에서 전세를 살고 있다. 분양가 4억2000여만원인 109㎡ 아파트에 2011년 12월 입주하기 위해 P씨가 낸 부담금은 2억6000여만원이다. 그는 분기마다 2500만원씩 1억원을 대출받아 부담금(중도금)으로 냈다. 그러나 아직까지 1억3500여만원을 더 내야 한다. 분기마다 빚이 계단식으로 증가해 이자비용도 7만원대에서 눈덩이처럼 불어나 최근엔 40만원대에 이른다. 아파트경비원인 그는 월급에서 이자를 내고 나면 생활비로 쓸 수 있는 돈이 거의 없다.
인천에 거주하는 C씨는 요즘 밤잠을 설친다. 2009년 6월 인천지역 신도시에 127㎡ 아파트를 4억4000여만원에 분양받았다. 2011년 10월 입주하면 5억원은 갈 것이라고 주장하는 아내의 성화에 못 이겨 대출 2억원을 받아 매입했으나 현재 가격은 분양가에서 1억원이나 하락한 3억4000만원이다. 지금까지 낸 이자와 앞으로 내야 할 이자비용도 만만치 않다. 더 큰 문제는 대출의 5년 거치기간이 끝나면 이자 외에 원금까지 갚아야 하는 것이다.
경기도 고양시에 사는 K씨는 3년 전인 2008년 8월을 떠올리면 울화가 치밀어 오른다. 집 1채를 보유하고 있던 그는 투자 목적으로 전세(1억3000만원)를 끼고 빚 8000만원을 내서 급매로 나온 110㎡ 아파트를 시가보다 2000만원 싼 3억2000만원에 매입했다. 그가 이렇게 무리하게 매입에 나섰던 것은 그때만 하더라도 이 지역이 경의선 복선화로 집값이 뛸 것이라는 전망이 우세했기 때문이다. 하지만 예상대로 집값은 오르지 않고, 글로벌 금융위기 이후 오히려 4000만원가량 떨어졌다. 이마저도 더 떨어질 것 같아 괴롭다. 더욱이 매달 이자로 30여만원이 나가는 것도 고통스러운데, 2년 후에는 원금과 이자를 같이 갚아야 하기에 앞으로 어떻게 살아가야 할지 막막하다. 이들은 집을 가진 게 오히려 큰 고통이 되는 상황이 됐다.
사회 문제로 떠오른 ‘하우스푸어’
그동안 부동산정책은 집값이 급등하면서 집을 사지 못하는 ‘하우스리스 푸어’(무주택 빈곤층)의 문제해결에 초점을 맞춰왔다. 이를테면 청약저축·청약예금·청약부금 등 예·적금 상품은 싼값에 아파트를 공급해 집 문제를 풀기 위해 나온 것이다. 이는 이명박 정부에 들어와서 반값아파트 공약을 지키기 위한 ‘보금자리주택’으로까지 발전했다. 그러나 2008년 글로벌 금융위기 이후 집값이 속절없이 떨어지고 대출이자가 올라가면서 하우스푸어가 사회 문제로 부각됐다. 하우스푸어가 부각된 것은 집을 팔려고 해도 팔리지 않는 주택 거래시장의 침체 때문이다. 지금의 주택시장은 매수자 우위로 바뀌었다. 집값이 시가보다 크게 낮은 급매물이 아니면 거들떠보지 않기 때문이다.
현대경제연구원에 따르면 ‘무리한 대출로 집을 마련했으나 원리금 상환으로 가처분소득이 줄어 빈곤하게 사는 가구’인 P씨와 같은 하우스푸어는 현재 156만9000가구(549만1000명)로 추정된다. 연령별로 보면 30, 40대가 각각 20.1%, 13.5%로 높았고 50대 8,2%, 60대 이상은 4.3%로 비중이 낮았다. 소득 수준별로 보면 중산층인 소득 3분위, 4분위가 13.9%, 12.0%로 가장 높았다. 소득 수준별로 전 가구를 20%씩 5구간으로 나눴을 때 1분위가 최하위, 5분위가 최상위 계층이다. 집을 살 여력이 어느 정도 되는 중산층이 무리하게 빚을 내 집을 매입했다가 낭패를 보고 있다.
심각한 것은 빚, 이자 부담이 더욱 늘어날 것이라는 점이다. 평균 총자산이 3억1105만원인 하우스푸어 가구 중 35만4000가구(38.4%)는 지난 1년간 부채가 증가했으며, 앞으로 1년간 부채가 더 늘어날 것으로 예상되는 가구도 22만5000가구(19.3%)에 달했다. 즉, 하우스푸어 중 빚이 늘어나는 가구가 절반이 넘었다. 이처럼 하우스푸어가 발생한 것은 저금리에다 노무현 정부의 말기에 DTI(총부채상환비율) LTV(주택담보대출비율)를 완화한 것도 원인이라 할 수 있다.
가계부채가 현재 1000조원에 달하고 있는 것은 주택담보대출이 크게 늘어났기 때문이다. '하우스푸어'의 저자인 김재영 MBC PD는 “30대의 주력이라고 할 수 있는 1990년대 초·중반 학번들은 2000년대 부동산 붐으로 집값이 폭등할 때 ‘이러다 영원히 집을 살 수 없을지 모른다’는 초조감에 2005～2006년의 수도권 2차 폭등기 때 매수에 나선 것 같다”면서 “이들 중 상당수가 하우스푸어일 가능성이 높다”고 밝혔다.
하우스푸어를 극복하는 방법
그러면 하우스푸어에서 벗어나려면 어떻게 해야 할까. 정책적 지원은 아예 바라지 않는 것이 좋다. 정부가 지원할 가능성은 아예 없다고 봐야 한다. 하우스푸어는 자신들이 선택해 투자를 한 것인 만큼 정책적 차원의 배려는 있을 수 없기 때문이다. 따라서 하우스푸어는 자신의 노력으로 시장에서 버텨 살아남아야 한다.
첫째, 전세만기 때 유입되는 전세 인상분 현금을 노려라
하우스푸어들이 가장 큰 압박을 받는 것은 대출이자를 내는 것이다. 그런데 집값은 오르지 않는 상황에서 전세가격은 급등하고 있다. 따라서 전세 만기 때 전세금을 올려 대출금을 갚는 것은 이자에 대한 부담을 크게 덜 수 있다. 위에 소개된 K씨는 전세금으로 2억5000만원 안팎을 받을 수 있다. 따라서 전세를 주고, 빚의 규모를 줄여 이자부담을 덜 수 있다. 최근 웬만한 곳은 전세금이 2년 전에 비해 수천만원씩 올라 있다. P씨는 현재 생활이 어려우면 매도해야 하나, 버틸 수 있다면 2～3년후 집값이 회복된 이후에 매도하는 것도 한 방법이다.
둘째, 이자 감당이 되지 않으면 지체없이 털고 나와라
집값이 오르기를 기다리면서 시간을 버는 것은 투자전략 중 하나다. 그러나 월수입 등 소득수준과 대출이자 등을 감안해도 도저히 무리가 되는 상황이라면 대출이자부터 줄이기 위해 빚을 내서 매입한 주택은 매각하는 것이 좋다. 투자가치가 별로 없는 물건을 무리하게 대출을 받아 구입하고 매달 대출이자를 꼬박꼬박 내는 것은 하우스푸어로 더욱 깊숙이 빠지게 되므로 불필요하거나 투자가치가 없는 집은 빨리 정리하는 게 낫다. 따라서 K씨의 경우 보유한 두 채의 집 중에 투자가치가 떨어지는 것 하나를 빨리 정리하는 것이 좋다.
셋째, 재건축의 덫에 걸린 사람들은 차라리 새집에 살라
재건축단지 아파트 보유자들은 추가부담금이 골칫덩어리다. 많고 적음에 따라 희비가 엇갈린다. 이 때문에 추가부담금을 놓고 재건축조합과 건설사간에 밀고 당기는 다툼이 치열하다. 추가부담금을 내기 어려운 하우스푸어에게는 재건축이 당장 부담으로 다가온다. 방법은 추가부담금을 마련해 입주하는 것과 팔고 다른 집을 사서 옮기는 것이다. 그러나 강남권 재건축 아파트의 경우 그 일대의 랜드마크가 될 수도 있어 추가부담금을 내는 것을 너무 두려워할 필요는 없다. 즉, 추가부담금을 내고 몇 년 후 재건축된 새 집에 입주하라는 것이다.
넷째, 고분양가에 물렸다면 계약해제의 배수진을 쳐라
고분양가나 악성 미분양, 혹은 분양가에서 15% 이상 하락한 물량에 물린 경우, 쉽지 않지만 과감하게 배수진을 치고 계약해제를 유도하는 것도 방법이다. 즉, 계약금을 손해 보고 손 털고 나오는 것이다. 실제로 이런 사례가 있다.
2009년 4월 영종도의 유명브랜드 아파트 계약자의 40% 이상이 계약해제를 당했다. 이 아파트는 2006년 11월 분양 당시 평균 2.8대 1을 기록하며 프리미엄이 7000만～1억5000만원까지 붙기도 했으나 2008년 이후 가격이 급락해 시세가 분양가보다 훨씬 큰 폭으로 떨어졌다. 그래서 분양받은 청약자들이 기반시설 미비나 아파트 품질 등을 문제 삼으면서 건설사를 압박하는 방법으로 중도금 대출이자를 집단으로 장기간 납부하지 않았다. 그러자 건설사측에서 계약자들에게 귀책사유를 물어 중도금 대출을 대위변제한 후 일괄적으로 수백 세대 계약자들의 분양계약을 해제했다.
이는 협의해제가 아닌 강제해제의 일종으로서 계약자 입장에서는 분양가보다 15% 이상 하락한 아파트에 입주하는 것보다는 분양대금의 10%인 위약금을 몰취당하고 계약을 해제하는 것이 유리할 수도 있다. 다만 계약해제권은 건설사에 있으므로 건설사의 의지나 대위변제 여력 여부 등이 관건인데 대형건설사의 경우 대위변제 등이 비교적 수월하나 자금여력이 취약한 건설사, 법정관리에 들어간 건설사 물량을 분양받은 경우 강제해제가 쉽지 않으므로 신중해야 한다.
다섯째, 가압류에 대비해 다른 자산은 미리 정리해라
사례자 C씨처럼 고분양가 아파트에 물렸다면 건설사에 계약해제를 요구하고 입주를 포기할 수밖에 없다. 중도금 대출이자를 내지 않는 경우 건설사가 대위변제를 해주는데, 건설사가 하지 않고 버티면 은행에서 분양계약자에게 가압류가 들어온다. 이럴 때를 대비해 자신이 갖고 있는 부동산이나 자산을 가급적 처분하거나 정리해놓는 것이 현명한 방법이다.
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