<부동산칼럼> ‘부동산의 봄’은 오는가
로컬세계
kmjh2001@daum.net | 2014-09-04 18:05:00
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부동산 거래 살리기 총력
강남 3구가 투기지역에서 해제되면서 6억원이 넘는 아파트를 구입할 때 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 기존 40%에서 다른 지역과 동일하게 50%로 높아진다. 이에 따라 연소득이 5000만원인 직장인이 강남 3구에서 8억원짜리 아파트를 살 때 지금까지 연간 원리금 상환액이 2000만원을 넘지 않아야 했으나 앞으로는 2500만원으로 늘어난다. LTV도 50%로 올라 기존보다 8000만원 많은 4억원까지 대출받을 수 있다.
강남 3구에서 6억원 이하의 주택을 살 경우에도 생애최초 주택구입자금을 지원받을 수 있다. 주택 구입자용 정책지원 자금이 대거 풀리는 만큼 저가 매물을 중심으로 거래가 활기를 띨 전망이다. 강남 3구는 주택거래신고지역에서도 해제된다. 계약 후 신고의무기간이 15일에서 다른 지역과 마찬가지로 60일로 늦춰지고 임대사업용 주택을 구입하면 취득세 감면 혜택(60m² 이하 면제, 60∼85m² 이하 25% 감면)도 받는다.
양도소득세 등 주택 관련 세금은 어떻게 달라지나. 지금은 9억원을 넘지 않는 주택 1채를 3년 이상 보유해야만 양도세를 면제받는다. 하지만 이번 대책으로 2년만 보유하면 양도세 부담 없이 집을 팔 수 있다. 일시적으로 주택 2채를 보유한 사람이라면 현재는 2년 내에 종전 주택을 팔아야 양도세 비과세 혜택을 받지만 앞으로는 3년 내에 팔면 된다. 1가구 1주택자가 집을 산 뒤 2년 내에 집을 팔 때도 양도세 부담이 줄어든다. 현재는 집을 산 뒤 1년 내에 팔면 양도차익의 50%, 1년 이상∼2년 미만이면 40%를 세금으로 내야 한다. 앞으로는 1년 내에 팔면 40%, 1년 이상이면 기본세율(6∼38%)을 적용한 세금만 내면 된다.
수도권 아파트의 분양권 전매제한 기간도 단축된다. 수도권 공공택지와 개발제한구역(그린벨트) 해제지구의 분양권 전매제한 기간은 일반 공공택지의 전용 85m² 이하가 3년에서 1년으로 줄어드는 등 최대 3년 단축된다. 그린벨트 해제지구의 공공택지(85m² 이하) 내 민영주택 전매제한도 현재 5∼7년에서 2∼3년으로 완화된다. 전매제한은 단기 시세차익을 노린 투기를 막기 위한 조치였으나 최근에는 거래를 위축시키는 원인 중 하나로 지적돼 왔다. 전매제한 완화로 김포시 한강, 파주시 운정 등 수도권 5만1000여 채가 혜택을 보게 된다. 그린벨트 해제지구에서의 보금자리주택 거주의무기간도 인근 지역과 시세차익이 적은 지역에 대해선 기존 5년에서 1년 및 3년으로 줄어든다.
주택공급은 중소형·임대주택 공급 활성화와 재건축 규제 완화에 방점을 뒀다. 일대일 재건축의 경우 기존 주택면적의 10%만 늘릴 수 있었으나 앞으로는 수요에 따라 더 넓히거나 줄일 수 있다. 일대일 재건축이란 기존 주택면적의 10% 범위 내에서 면적을 늘리는 재건축 제도다. 만약 기존 주택이 100m²라면 110m²까지 늘릴 수 있다. 하지만 재건축에 따른 기대수익이 줄고 중대형 아파트의 인기가 떨어지면서 재건축 사업의 걸림돌이 됐다.
정부는 이를 해결하기 위해 면적 변경 범위를 20∼30%로 늘리고 기존 주택의 면적을 늘리는 것뿐만 아니라 면적을 줄이는 것도 가능하도록 했다. 입주민 선호와 단지 특성에 맞게 결정하라는 것이다. 면적을 줄여 재건축할 수 있게 되면 조합원의 재건축 분담금과 면적이 줄어든 만큼 일반분양 물량은 늘어나 수익성이 개선돼 재건축사업이 탄력을 받을 것으로 보인다. 이번 조치로 서울에서 일대일 재건축을 추진 중인 1만2600여 채의 아파트가 주목받게 됐다. 실수요자들의 내집 마련을 위한 금융지원도 강화됐다. 주택금융공사의 금리우대 보금자리론의 지원대상과 한도, 금액이 확대되고 생애최초 주택구입자금의 지원 규모가 당초 1조원에서 1조5000억원으로 늘어난다.
부동산시장에 봄 기운 뚜렷
총선 이후 부동산시장에 돈이 돌고 있다. 경기에 민감한 재건축 투자수요가 기지개를 켜고 있고 올해 들어 신규 분양시장에도 고객들이 서서히 몰려들고 있다. 건설사들의 발목을 잡으며 부동산시장 ‘돈맥 경화’의 주범이던 미분양 아파트도 빠르게 감소하고 있다. 이는 총선 이후 정책 급변 리스크가 줄어든 데다 강남 3구의 투기지역 해제로 인한 거래활성화 기대감, 유연해진 박원순 시장의 재건축 정책 발언 등이 복합적으로 작용한 결과다.
강남 재건축 시장에선 하루가 다르게 매물 가격표가 바뀌고 있다. 잠실 주공5단지 119㎡ 매도호가는 11억원을 돌파하더니 최근 11억3000만원까지 뛰었다. 작년 11월의 가격 수준이다. 총선 직전까지만 해도 10억4000만원에 급매물이 실거래됐다. 가장 비쌀 때인 지난 2006년 16억6000만원에는 아직 비할 바가 못 되지만 분위기 자체는 매도자 우위 시장으로 조금씩 변하고 있다. 강남3구는 새누리당 석권 영향력이 어느 정도 집값에 반영된 것으로 보인다. 특히 개포지구 재건축이 예정대로 시행되도록 하겠다는 새누리당 김종훈 후보의 당선으로 강남권 재건축은 반전의 계기를 맞을 수 있다.
국토해양부 자료에 따르면 지난 3월 전국 미분양 주택은 6만2949가구로 올해 들어 3개월 연속 감소했다. 그동안 수도권 미분양 적체의 주범이던 경기지역에서 1040가구나 줄었다. 남양주시 도농동, 별내, 광명시 광명동 등지에서 100여 가구씩 팔려나간 덕분이다. 하지만 4월 지방 미분양이 1259가구가 해소되는 동안 수도권은 642가구가 팔린 데 그쳐 지역간 온도차는 여전하다. 3월 청약일정을 마친 김포시 래미안 한강신도시 2차의 경우 평균 0.76대1의 경쟁률을 기록하며 체면을 구겼지만 이후 물량소진 속도가 빨라지고 있다. 분양 한 달만에 계약률이 60%에 육박한다.
부동산 경기 ‘바닥론’이 고개를 들면서 수도권 신규 분양시장도 기지개를 켜고 있다. 부동산114에 따르면 5월 한 달간 전국 총 3만7514가구 중 2만7153가구가 일반에 분양될 예정이다. 올 들어 첫 2만가구를 돌파했던 전달(2만1762가구)보다 6000여 가구나 늘었다. 특히 수도권에 1만1860가구가 몰려 절반에 육박한다.
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