문정오 명동부동산 대표·칼럼니스트
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부동산 거래 활성화를 위한 5.10 대책이 나온 뒤 현장에선 상당한 변화가 있다. 특히 서울 강남3구(강남 서초 송파)에서 주택을 거래할 때 자금 출처 확인을 위해 제출하던 자금조달계획서를 내지 않아도 된다. 총부채상환비율(DTI)·주택담보대출비율(LTV)이 40%에서 50%로 늘어났고 개포주공 재건축도 순차적으로 진행될 전망이다.

이제 강남권에 주택을 구입하는 행위에 대해 더 이상 ‘벌칙’이 주어지지 않는다. 강남권에서 1가구 3주택자가 첫 주택을 팔 때도 양도소득세 가산세율(10% 포인트)이 적용되지 않고 생애최초구입자금도 빌릴 수 있다. 또 종전에는 계약 후 15일 이내에 거래 사실을 신고해야 했는데 이번에 주택거래신고지역이 해제되면서 일반 지역과 같이 60일 이내로 완화됐다. 자금조달계획서도 내지 않아도 된다. 

이로써 한때 ‘복부인’이라는 신조어를 만들어내면서 강남권 부동산을 사들이던 부자들이 어느 정도 바닥을 다진 강남 아파트로 다시 눈을 돌릴 것인가. 시장 분위기로 볼 때 아직은 ‘아니다’ 쪽에 가깝다. 투자 심리가 살아나지 않아 ‘강남 르네상스’를 이야기하기는 다소 이르다는 지적이다. 강남권에서 주택투기지역과 재건축 규제를 풀었지만 시장이 기대했던 DTI 완화나 취득세 인하가 빠져 있어 다소 실망하는 분위기다. 이 때문에 5.10 대책은 오히려 매물을 늘리는 역할을 할 수도 있다.
 
강남권 재건축과 오피스텔은 투자 매력 커져 

한때 ‘황금알을 낳는 거위’였던 재건축을 비롯해 강남 시장의 미래는 과연 없는가. 강남 부동산 시장의 매력이 사라졌다고는 하지만 강남권 진입을 노리는 수요층은 여전히 탄탄하다. 과거처럼 큰 기대를 갖고 투자에 나서기보다는 중장기적으로 ‘강남권에 좋은 집 한 채’를 갖고 싶어하는 사람들의 투자는 오히려 늘어날 가능성이 높다. 특히 강남권 재건축은 입지 면에서 강점을 갖고 있기 때문에 가장 유망한 상품이다. 재건축 아파트는 부동산 투자자들이 가장 선호하는 지역에 밀집해 있고 현실적으로 강남권의 공급을 늘릴 수 있는 유일한 대안이기도 하다. 물론 정부가 규제를 대폭 완화해 재건축 활성화를 유도하는 것은 쉽지 않은 선택이지만 정책 변화에 따라 언제든 다시 투자가 가능한 시장이 될 수 있다는 게 재건축 시장의 특성이다. 

부동산 투자심리가 당장 살아나지 않겠지만 ‘똘똘한 집 한 채’에 대한 수요는 계속 늘어날 것이다. 결국 가격과 타이밍이 문제다. 이번 대책으로 각광받고 있는 강남권 오피스텔 분양시장에 더욱 관심이 쏠릴 전망이다. 주택거래신고지역에서 해제돼 주택임대사업자가 오피스텔을 신규 분양받는 경우 취득세 감면 혜택(60㎡ 이하 취득세 면제, 60~85㎡ 이하 25% 감면)을 받을 수 있기 때문이다. 정부가 1대1 재건축 때 기존 주택보다 면적을 10% 이하로만 넓힐 수 있게 한 현행 규정을 고쳐 10% 이상 넓힐 수 있게 하면서 ‘1대1 재건축’을 추진하는 대치동 은마 아파트도 혜택을 받게 됐다.
 
5.10 대책 이후 부동산 투자전략

강남권 규제 완화에 대한 논란이 많음에도 정부가 이번에 대책을 내놓은 것은 강남이라는 폭발성을 통해 시장을 살리겠다는 고육지책이다. 이른바 부동산판 ‘낙수효과’다. 큰 강(江)이 잘 흐르면 작은 천(川)도 잘 흐른다는 논리다. 하지만 투자심리가 워낙 얼어붙어 강남권 온기가 다른 지역까지 확산되기엔 한계가 있을 수 있다. 하지만 새집을 장만해놓고 원래 살던 집이 안 팔려서 고생했던 사람들은 한숨 돌릴 수 있게 됐다. 그동안 새집을 장만한 뒤 기존에 살던 주택은 2년 안에 팔아야 비과세 혜택을 받을 수 있었지만 이제는 3년 안에 팔면 가능해져 시간적 여유를 갖게 됐다. 일시적 2주택자의 종전 주택 처분기한 연장(2년→3년)은 소득세법 시행령 개정 사안으로 국회통과 절차가 필요 없으므로 정부가 예정한 7월부터 시행할 수 있다. 1가구 1주택자 양도세 비과세 보유요건 완화(3→2년)는 수도권보다 지방에 혜택이 돌아갈 전망이다. 

최근 서울과 수도권은 집값이 대부분 하락했지만 지방은 대폭 올랐기 때문이다. 2년 전에 서울과 수도권 1주택자들이 집을 샀다면 그동안 오른 것이 거의 없어 지금 팔아도 어차피 양도세 부담이 적다. 2년 미만 단기 보유 양도세 중과세율도 대폭 완화된다. 현재 1년 이상 2년 미만 주택을 보유하면 40%의 세율을 적용받지만 앞으로는 일반세율(6~38%)로 낮아진다. 다만 이 조항은 소득세법 개정 사안이어서 국회를 통과해야 한다. 현재 다주택자 양도세 중과세율 폐지는 정부의 ‘약속’에도 불구하고 국회에서 잠자고 있다. 정부는 주택이 아닌 분양권에 대해선 단기 보유 양도세 중과세 완화 대상에 포함되지 않는다고 밝히고 있어 참고할 필요가 있다. 

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기사입력 2012.06.01 (금) 12:01, 최종수정 2012.06.01 (금) 11:59 [ⓒ 세계일보 & localsegye.com, 무단 전재 및 재배포 금지]

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