서울의 표심 재산세 많이 낸 지역에서 尹당선인 압도적
尹, 우선 공시가부터 손질…공정가액비율 20%P 낮출 듯
종부세-양도세율 조정, 인수위 구성 완료되면 세제개편 본격화

▲신재영 칼럼니스트

잘못된 부동산세제의 대수술이 시급하다. 이번 제20대 대통령선거에서 서울시민의 표심은 부동산 세금을 많이 내는 지역과 덜 내는 지역으로 갈라졌다. 부동산 문제가 중요 이슈였던 점을 새삼 실감할 수 있었으며, 문재인 정부 부동산정책의 실정(失政)도 입증한 셈이 됐다.

특히 서울 표심 중에 강남4구(강남구 서초구 송파구, 강동구) 뿐만 아니라 마용성(마포구, 용산구, 성동구)은 전통적인 민주당 표밭이었는데 국민의힘쪽으로 기울었다. 윤석열 대통령 당선인이 승리한 지역은 재산세 및 종부세가 많이 부과된 순서와 거의 일치한다.

지난해 서울에서 재산세와 종부세가 가장 많이 부과된 강남구는 윤석열 당선인과 이재명 후보의 득표율 차가 36.66%포인트를 기록해 가장 컸다. 재산세 2위 서초구와 3위 송파구에서도 두 후보 격차가 각각 32.95%포인트와 16.61%포인트에 달했다. 보유세가 많이 부과되는 자치구일수록 윤 당선인 득표율이 높은 양상을 보인 셈이다.

◆다주택자 양도세 70% ‘징벌적 과세’ 부작용 많아

이처럼 민심이반을 과속화 시킨 요인은 재산세 따로내고 종합부동산세(이하 종부세) 따로내고, 양도소득세 징벌과세(2채 이상 다주택자 70%)에다 1세대1주택 보유자에게도 양도소득세 및 종부세를 무리하게 과세하다보니 표심의 향배가 보수 쪽으로 기울게 된 것이다.

문재인 정부의 부동산 정책은 집값안정과 투기세력을 잡는 명분으로 서울은 강남4구를 비롯해 대부분 지역을 투기과열지구로, 수도권 지역 대부분을 조정대상지역이라는 ‘딱지’를 붙여 놓은 데다 양도세 중과세로 집을 팔수도 없게 만들어 놓았다. 여기에다 대출규제와 대출이자 인상으로 인해 가계부담이 크게 늘어나고 있다. 이에 따른 부작용의 역풍은 거래절벽으로 인한 부동산경기 장기침체뿐만 아니라 담보대출이자 연체자가 속출하고 있는 실정이다.

윤 대통령 당선인의 1호 공약이 부동산세제 대수술이다. 수술의 우선과제를 짚어본다.

◆1세대1주택자 종부세 및 양도세 완화해야

제일먼저 1세대1주택자의 종합부동산세 부담 완화 등 세제 개편을 추진할 것으로 전망된다. 부동산 문제가 현 최대 실정으로 꼽히며 이번 대선의 표심을 가르는 중대 변수로 작용한 만큼 당장 가시화한 보유세 문제에 적극적인 목소리를 낼 가능성이 높다. 오는 22일 올해 공동주택 공시가격안이 공개되는 만큼 이에 맞춰 올해 재산세와 종부세 부담을 낮추는 방안을 정부와 협의해 제시할 것으로 관측되고 있다.

두 번째 과제는 올해 주택 공시가격을 지난 2020년 수준으로 낮추는 효과를 내기 위해 공정시장가액비율을 낮추는 방안이다. 이 안은 윤 당선인의 공약에도 들어가 있다. 지난해 전국 공시가격이 19% 폭등하며 14년 만에 최대 상승률을 기록하면서 재산세 부담이 커진 만큼 그 이전 수준으로 낮추겠다는 것이다.

공정시장가액비율을 낮추면 세 부담을 덜어주는 효과를 기대할 수 있다. 이 비율은 재산세·종부세 과세표준을 정할 때 공시가격에 곱하는 비율로, 올해 재산세는 60%, 종부세는 100% 수준이다. 즉 공시가격이 10억 원, 공정시장가액 비율이 60%라면 6억 원을 과세표준으로 삼아 세금을 부과한다는 의미다. 이 비율을 40%로 낮추면 과세표준은 4억 원으로 줄면서 내야 하는 세금 규모도 작아지게 된다.

공정시장가액비율 조정은 법 개정 없이 정부의 시행령 개정만으로 가능해 우선 추진될 것으로 예상된다. 지방세법은 재산세의 공정시장가액비율을 주택 기준으로 40~80%, 종부세법은 60~100%까지 해당 법 시행령으로 조정할 수 있도록 규정하고 있다. 이에 따라 재산세와 종부세의 공정시장가액비율은 현재 60%에서 40%로, 100%에서 60%로 각각 낮춰 세 부담을 덜 수 있다.

그 다음은 종부세율 조정이다. 윤 당선인은 현재 0.6~3.0% 수준인 1주택자 종부세율을 문재인 정부 출범 이전 수준인 0.5~2.0%로 낮출 방침이다. 이와 함께 공정시장가액비율을 지난해 수준인 95%로 동결하고 세 부담 증가율을 50%로 제한하는 방안도 거론된다. 다만 세율 조정은 법 개정이 필요한 만큼 국회 논의를 거쳐야 한다.

장기적으로 윤 당선인은 문재인 정부에서 부동산 시장 관리 도구로 전락한 부동산 세제를 조세 원리에 따라 정상화할 방침이다. 주택 보유자에 대해 ‘징벌적’ 세 부담을 강화하면서 주택 구매와 유주택자의 주거 상향 이동이 어려워졌다는 판단에서다. 여기에다 보유세 부담이 커진 집주인들이 이를 세입자에게 전가하는 사례도 늘어나는 등 부작용이 심각해진 상태다.

구체적인 부동산 세제 개편안 논의는 차기 정부 인수위원회 구성이 완료되면 본격화할 것으로 전망된다. 오는 5월 윤 당선인이 대통령으로 취임한 뒤부터는 1주택 종부세율 환원 및 다주택자 양도소득세 중과 재검토, 다주택자 취득세 누진 과세 완화 등 중장기 과제도 추진된다.

◆여소야대 상황에서 세법개정 난항예상

다만 여소야대 국회에서 윤 당선인의 세법 개정안이 입법 문턱을 넘기는 쉽지 않을 것으로 관측된다. 문재인 정부의 부동산 정책 자체를 부정하는 방향이라는 점에서 더불어민주당의 반발이 예상되기 때문이다.

문재인 정부의 부동산정책은 규제 및 징벌과세 일변도였다. 강하면 부러진다는 격언처럼 부동산도 시장원리에 따른 유연성이 필요한 것이다. 국민대통합과 여야 협치를 갈망하는 윤 당선인의 통치철학이 부동산정책 궤도수정에서 빛을 발하길 기대한다. 

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