<부동산 칼럼>강남 부동산시장 양극화에 따른 투자지형의 변화
로컬세계
kmjh2001@daum.net | 2014-09-04 17:59:00
Warning: getimagesize(): php_network_getaddresses: getaddrinfo for localsegye.segye.com failed: Name or service not known in /home/localsegye/public_html/news/skin/default/display_amp.php on line 88
Warning: getimagesize(http://localsegye.segye.com/content/image/2012/05/04/20120504000247_0.jpg): Failed to open stream: php_network_getaddresses: getaddrinfo for localsegye.segye.com failed: Name or service not known in /home/localsegye/public_html/news/skin/default/display_amp.php on line 88
Warning: Trying to access array offset on false in /home/localsegye/public_html/news/skin/default/display_amp.php on line 89
Deprecated: DOMElement::setAttribute(): Passing null to parameter #2 ($value) of type string is deprecated in /home/localsegye/public_html/news/skin/default/display_amp.php on line 89
Warning: Trying to access array offset on false in /home/localsegye/public_html/news/skin/default/display_amp.php on line 90
Deprecated: DOMElement::setAttribute(): Passing null to parameter #2 ($value) of type string is deprecated in /home/localsegye/public_html/news/skin/default/display_amp.php on line 90
강남의 불패신화 흔들리고 아파트 거래는 ‘올스톱’
그런 강남이 지금 아프다. 강남 부동산의 불패신화가 흔들리고 있기 때문이다. 강남 재건축 가격은 3년전 국제금융위기 이전의 수준으로 되돌아갔다. 아파트 거래도 거의 ‘올스톱’됐다. 2001년 1억5000만~1억6000만원 선에 거래됐던 대치동 은마아파트 101㎡(전용 77㎡)의 경우 2006년 말에는 11억6000만~11억7000만원 이상을 호가했으나 최근 7억9000만원대로 급락했다. 백미는 역시 개포 재건축단지. 박원순 서울시장의 재건축 속도조절, 소형주택 공급확대 정책의 후폭풍으로 가격 급락 및 거래 두절이라는 이중고의 직격탄을 맞았다. 박 시장 취임 이후 강남 재건축은 시가 총액 2조원이 증발하면서 초토화됐다.
고가 대형아파트도 사정은 다르지 않다. 한때 강남 부촌의 대명사로 불린 도곡동 타워팰리스의 집값은 최고가 대비 8억원 이상 하락한 상태다. 경매시장에서 고가 대형아파트의 반값 낙찰 사례도 나오고 있다.
강남 부동산에도 분양시장, 단독주택과 오피스는 호조세
강남권 부동산시장에 어두운 그림자만 있는 것은 아니다. 재건축시장과 달리 강남권 분양시장은 호조세를 보이고 있다. 불황기임에도 신규분양은 비교적 높은 청약경쟁률로 조기 마감되고 있다. 금융결제원의 발표에 따르면 작년 3월부터 올해 1월까지 강남3구(강남·서초· 강동구)에서 분양된 11개 아파트 중 7개 단지가 1~3순위 안에 청약 마감된 것으로 드러났다. 일반 분양물량 1315가구 모집에 3369명이 신청, 평균 2.56:1의 경쟁률을 기록했다. 침체된 주택시장에 한 줄기 빛이 아닐 수 없다. 단독주택의 급부상도 눈에 띤다. 국민은행 자료에 따르면 올해 2월 기준, 강남권 단독주택 평균가격은 7억5892만원으로 아파트, 단독주택, 연립주택을 통틀어 전국 평균 매매가격 중 가장 높았다. 단독주택 가격이 아파트 평균가격을 앞지르는 역전현상도 나타났다.
강남 오피스시장은 불패 신화를 여전히 이어가고 있다. 부자들이 대형빌딩 공급이 넘쳐나는 광화문 도심권과 여의도를 피해 강남의 중소형빌딩을 선호함에 따라 매물품귀 속에 매매가격이 뛰고 있다.
재벌·스타·부유층의 강남 투자는 오히려 늘어
근래 삼성그룹의 강남 부동산 매입은 예사롭지 않다. 얼마 전 삼성생명이 한국감정원 건물을 매입했으며 이건희 회장의 사저로 활용될 단독주택 부지도 역시 삼성동에 마련됐다. 롯데그룹의 제2롯데월드 건설과 함께 삼성그룹의 삼성동 부동산 투자가 주목된다. 연예인 등 소위 잘나가는 스타들의 강남 건물 매입열풍도 이채롭다. 한류스타 비와 장근석, 서태지, 고소영을 비롯해 박찬호, 신동엽, 이미연 등 국내 정상급 스타들이 청담동, 논현동, 신사동, 압구정동 등 소위 강남지역의 오피스빌딩을 보유하고 있다.
강남 부동산 시장도 지역·종목별로 양극화
강남 부동산시장은 현재 극과 극이 교차하면서 명암이 엇갈리고 있다. 재건축시장은 지고 신규분양시장이 뜬다. 초고층 주상복합은 찬밥 신세로 전락하고 저층 단독주택이 각광을 받고 있다. 이뿐만이 아니다. 지역별로도 명암이 세분화되면서 전통도시인 대치·도곡·개포지구는 쇠퇴하는 반면, 청담·압구정·논현·신사·삼성지구는 명품거리, 명품장소로 탈바꿈하고 있다. 과거와는 사뭇 다른 양상이 전개되고 있다.
강남 부동산시장에 이런 양극화 현상이 나타난 이유는 뭘까. 전환기에 나타나는 시그널로 판단된다. 글로벌 경제위기와 저금리, 고령화시대의 도래로 인해 투자 패러다임이 바뀌고 트렌드 변화 등 시대의 흐름에 따라 강남 부동산도 빛과 그림자가 변하고 있다.
양극화 요인은 투자 패러다임, 개발 중심축과 트렌드의 변화
첫째, 투자 패러다임의 변화다. 투자가치의 중심이 자본이득에서 소득수익으로 바뀌고 불확실한 미래가치보다는 현실적인 현금수익을 선호하는 이른바 수익중시형 투자가 자리 잡고 있다. 재건축은 미래가치를 추구하는 대표적인 자본이득형 투자이며, 오피스빌딩이나 상가건물은 현실적인 임대가치를 중시하는 소득수익형 투자이다.
둘째, 강남개발의 중심축 변화다. 1960년대 강남권 개발이 시작된 이후 강남지역은 뛰어난 학군을 지닌 고급 베드타운인 대치·도곡·개포지구가 그 중심이었다. 하지만 서울이 국제관광도시로 업그레이드되고 패션, 미술, 문화, 예술, 엔터테인먼트 등 글로벌도시로 급성장하면서 강남 개발의 중심축이 청담·압구정·논현·신사·삼성·잠실지구로 확 바뀌고 있다. 이러한 중심축의 변화 배경은 국제관광자원 개발, 명품도시 건설 등 새로운 도시계획은 물론이고 대기업 투자 집중, 대중교통망 개선, 복합타운 조성 등 여러 요인이 있다.
셋째, 주거 트렌드의 변화다. 지금까지 주택 투자가 시세차익을 겨냥한 투자(교환)가치에 비중이 있었다면, 미래의 주택 투자는 주거(사용) 가치에 비중을 두는 방향으로 투자패턴이 변하고 있다. 여유자금을 보유한 부자들은 삶의 질과 편리성을 높일 수 있도록 오래되고 헌 아파트 단지보다는 새 아파트 단지를 선호하기 마련이다. 강남권의 중대형 새 아파트는 희소가치도 높다. 특히 고령화 추세로 인해 은퇴층의 경우 초고층 주상복합보다는 저층 단독주택을 선호하는 경향도 나타난다. 50대 중반 이후 나이가 들수록 탁 트인 조망권보다는 넓은 정원과 텃밭을 좋아하는 사람들이 늘고 있다.
양극화 현상은 구조적이고 장기 트렌드
이러한 양극화 현상은 언제까지 지속될 수 있을까. 강남권 양극화 현상은 현재로선 일과성 패션이나 일시적 현상이라기보다는 구조적이고 장기적인 트렌드 변화로 해석된다. 결론적으로 강남권의 투자지형이 급속히 바뀌고 있는 만큼 부동산 투자의 전략, 지역 선택, 상품 등 대대적인 궤도 수정이 불가피해 보인다.
moon4758@naver.com, 010-9758-2789
[ⓒ 로컬(LOCAL)세계. 무단전재-재배포 금지]