부동산 침체기가 길어지면서 비교적 소액으로 매달 임대료를 받을 수 있는 수익형 부동산에 대한 관심이 높다. 이에 따라 수익형 부동산의 인기는 2012년에도 계속될 전망이다. 

수익형 부동산은 임대시장 성장과 투자환경의 변화로 수요가 늘었고 은퇴자의 노후 대비책으로 주목받으면서 투자자들의 관심이 집중되고 있다. 수익형 부동산의 인기상품은 오피스텔, 도시형생활주택, 소형아파트 등이 있다. 하지만 이러한 수익형 부동산은 비슷하게 보이지만 자세히 들여다보면 적용법이 다르고 세금도 다르게 적용된다. 부동산 시장이 침체에서 벗어난다면 오피스텔과 도시형생활주택 같은 수익형 부동산의 인기가 떨어질 수 있다는 점도 고려해야 한다. 비교 대상 상품인 소형 아파트에 비해 매매차익을 기대하기 힘들기 때문이다. 

오피스텔과 도시형생활주택은 겉모습만 보면 공동주택으로 분류되는 소형아파트와 비슷하다. 서울에서 오피스텔, 도시형생활주택 등을 분양받으려면 대략 1억~2억원 정도가 필요하다. 임대조건은 보증금 1000만원대, 월세 70만~80만원대 수준이다. 연간 임대 기대수익률은 평균 6%대다. 

겉모습은 비슷하지만 법적 근거는 완전히 다르다. 도시형생활주택은 주택법 적용을 받는 주택이지만, 오피스텔은 건축법을 적용받는 업무시설이다. 기존 1주택 보유자가 전용면적 21㎡ 이상 도시형생활주택을 분양받으면 1가구 2주택자가 돼 집을 팔 때 양도소득세 중과대상에 해당된다. 오피스텔은 업무시설로 분류되지만 적용되는 세금의 경우 ‘실질과세’ 원칙을 따른다. 예를 들어 같은 동의 오피스텔이라고 해도 주거용으로 활용되고 있으면 주택, 사무실로 이용하면 업무용 시설로 간주된다. 기존 주택이 있는 사람이 주거용 오피스텔을 소유하면 ‘1가구 2주택자’에 해당돼 양도세도 무거워진다. 

이와 비슷한 유형으로 비교되는 소형 아파트의 경우 투자금액이 높아 연간 임대 기대수익률은 상대적으로 떨어지지만 주택시장이 회복 국면에 들어선다면 시세차익 측면에서는 유리하다. 준주택으로 분류되는 고시원의 경우 개별실을 분양받을 수 없다. 보통 건물매입 후 고시원을 창업하는 형태가 일반적인데 이럴 경우 대출금을 포함해 투자금액이 10억원 정도 필요하며 연간 기대수익률은 다른 수익형 부동산보다 높은 편이다. 고시원은 다른 수익형 부동산과 비교해볼 때 보증금이 필으며 월세도 45만원 수준으로 상대적으로 저렴해 공실 발생 확률이 상대적으로 낮다. 

수익형 부동산에 투자할 때에는 공실 가능성을 충분히 따져봐야 한다. 도시형생활주택과 비교하면 오피스텔은 주차장 공간이 넉넉한 데다 업무용 또는 주거용으로 모두 사용할 수 있기 때문에 공실률이 낮을 수 있다. 하지만 소형아파트에 비해 오피스텔이나 도시형생활주택은 매도가 쉽지 않다는 단점이 있다. 잘 안 팔려서 가격을 낮춰 매도한다면 그동안의 수익을 깎아먹는다. 따라서 수익형 부동산이 인기가 높다고 묻지마 투자에 나서는 것은 금물이다. 분양가 또는 매입가의 적정성, 임대 수익률, 가격 상승 잠재력 등을 꼼꼼히 따져봐야 한다. 

수익형 부동산의 투자는 ‘싸게 사서 많은 임대 수익을 내고 향후 비싸게 판다’는 기본전략에 충실할 필요가 있다. 전용률(분양면적 대비 전용면적)도 꼼꼼히 따져봐야 한다. 전용률은 매입가(분양가) 적정 여부와 임대수익률을 결정하는 주요 원인이다. 오피스텔이나 도시형 생활주택은 일반적으로 아파트보다 전용률이 많이 낮다는 점에 유의해야 한다. 매각시점도 잘 선택해야 한다. 오피스텔이나 도시형 생활주택은 앞으로 한 채만 있어도 임대사업을 할 수 있지만 최소 5년 이상 임대해야만 한다. 중간에 팔면 감면 받았던 세금을 모두 반납해야 한다. 

1, 2인 가구 증가와 소득이 높아질수록 도심에 임시 거처할 주택을 찾는 수요가 늘고 있다는 점에서 수익형 부동산은 호재로 작용한다. 수익형 상품의 특징을 분석해 자신과 궁합이 맞는지 잘 따져보고 투자해야 할 것이다. 

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